产品全称 | 投谱棚改1号私募基金 | ||
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业绩比较基准 | 9.60% | 发行机构 | XX |
投资期限 | 12月 | 付息方式 | 按季付息 |
起投金额 | 100万 | 募集规模 | 2亿 |
投资方向 | 基础设施 | 募集状态 | 售罄 |
项目所在地 | 其他 | ||
业绩详情说明 | 100万-200万 9.0%/年 200万-300万 9.3%/年 300万及以上 9.6%/年 按季付息 |
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募集账户 | -- |
本基金以收益权转让形式最终投资于枣庄棚改项目。
第一还款来源:人民政府作为主体以合同形式确认回购;
第二还款来源:项目方枣庄市和凤置业有限公司经营性收入;
第三还款来源:上海中和世纪贸易发展中心对差额补足承担连带保证责任。
1.政府协议回购
人民政府作为主体以合同形式确认回购。
2.股权质押
项目主体公司100%股权质押。
3.国企连带保证
上海中和世纪贸易发展中心对差额补足承担连带保证责任,隶属国务院发展研究中心市场研究所,根据近一期合并报表资产总额已超100亿。
4.央企2倍应收担保
出票人为央企,主体评级为AA,质押率为票面金额50%,质押率项下对本次交易总额100%覆盖。
一、交易结构
项目方—枣庄市和凤置业有限公司
1.基本情况
枣庄市和凤置业有限公司成立于2014年9月19日,注册资本5000万元。公司经营范围:房地产开发;物业管理;园林景观工程施工;盆景、花卉出租;建筑装饰工程施工;化学产品(不含危险品)、机电设备、办公用品、五金交电、装饰材料、电子产品销售。
担保方—上海中和世纪贸易发展中心
1.基本情况
上海中和世纪贸易发展中心成立于2014年12月,注册资本1亿元。公司经营范围:实业投资,资产管理,建筑材料、金属材料、五金交电、机电产品、机械设备、汽摩配件、机械设备、电线电缆等。公司隶属国务院发展研究中心市场研究所,是经国家工商总局核准登记的国有企业。
项目标的—枣庄棚改项目
1.项目名称:枣庄市峄城区徐楼片区棚户区改造工程(濠江花园)
2.项目位置:项目位于峄城区城区的核心位置,东侧为沙河景观带,南侧为承水路,西侧为中兴大道,北侧为檀山路。
3.项目面积
该项目处于枣庄市境内,占地面积46.2万平方米,总建筑面积65.6万平方米。其中,地上建筑面积64.1万平方米,包括,住宅面积43.3万平方米(安置房15万方)、商业面积11.6万平方米、社区公共服务用房面积2.6万平方米、地上储藏室面积6.5万平方米,地下车库1.5万平方米。
4.项目规划
一期工程项目占地9.9万平米,安置房5.2万平方米、商业面积1.1万平方米、社区公共服务用房面积336平方米、地上储藏室面积1.4万平方米,地下车库9728.67平方米。
5.投入计划
经估算,项目总投资人民币19.1亿元,分三期投入,第一期投入40%、第二期投入30%、第三期投入30%。资金来源为企业自筹资金、银行贷款和销售再投入。其中,企业自筹资本金5.4亿元(占项目总投资的28.33%),银行贷款10亿元(占项目总投资的52.22%),预销售再投入3.7亿元(占项目总投资的19.45%)。
6.利润估算
(1)财务内部收益率:项目投资的财务内部收益率为税前20.77%,税后18.41%。 税后项目资本金财务内部收益率为27.13%。
(2)财务净现值(Ic=12%):项目投资财务净现值为税前2.08亿元,税后1.46亿元。税后项目资本金财务净现值9087.74万元。
(3)投资回收期:项目投资税前回收期为4.11年,项目投资税后回收期为4.12年。项目资本金投资税后回收期为2.95年。
(4)投资利润率:投资利润率=23.41%,项目资本金净利润率=82.64%。
7.工程进度
目前,项目一期主体工程已基本完工,均为政府安置建筑,正进行能耗评估与环境评估,结束上述流程后即可申领回购款。预计到2018年中第一笔政府回购款预计8900万将到位(61853.7㎡×回购价3200元/每平米×预留10%质保金×结顶付款50%),外加项目自身的商业地产销售回款,基本能覆盖本融资额度,故第一还款来源充分。
区域介绍—枣庄市
1.基本情况
枣庄市总面积4563平方公里,辖6个县(市、区),64个乡(镇、街道),2485个村(社区)。年末全市户籍总人口396万人,人口自然增长率5.72‰。全年实现生产总值1830.63亿元,比上年增长10.1%。
2.财政状况
全社会固定资产投资1238.20亿元,公共财政预算收入130.72亿元,公共财政预算支出207.80亿元。年末金融机构本外币各项存款余额1249.85亿元,其中个人储蓄存款余额801.99亿元。
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