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房企借道信托“输血”400亿:究竟是救命钱还是利好信号?

来源:互联网发布时间:2018-12-05 16:00:49346 次阅读
摘要:近日,福晟集团、正荣地产、泰禾集团在内的三家房企分别与信托公司签署战略合作协议,合作规模总计达400亿元。我们的理解应该是当前房获得这些信托融资的房地产企业,代表的是资本市场,至少认可他们当前的融资方式,并且也认可房地产企业现在所进行的这些项目。我们不能武断的就觉得这些融资就是旧命题,而是应该以积极的理解为这些资金是代表资本市场对这些房企这些项目的认同。

近期房企再融资不仅数量攀升,利率也水涨船高,最高年化利率接近14%。而近期国家统计局数据和城市高频数据均显示,新房销售有趋冷迹象:销售、投资、开工、拿地增速全线回落。天风证券研报指出,若新房销售市场2019年持续低迷,则房企资金面或将面临三期叠加:占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑;2019年上半年仍是债券到期高峰,房企借新还旧压力较大;同时,2019年也是非标到期高峰。近日,福晟集团、正荣地产、泰禾集团在内的三家房企分别与信托公司签署战略合作协议,合作规模总计达400亿元。

11月21日,正荣地产与兴业国际信托有限公司签署《战略合作协议》,兴业信托将为正荣地产提供100亿授信额度;11月24日,福晟集团与光大兴陇信托有限责任公司签署100亿元人民币战略合作协议;11月23日,泰禾集团与光大兴陇信托有限责任公司、招商银行股份有限公司福州分行在福州签署三方战略合作协议,光大信托将为泰禾集团提供200亿元人民币的综合授信额度,招商银行也将在融资、跨境金融服务以及其他金融服务等方面为泰禾集团提供支持。

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自今年以来,房企融资额度持续缩减。同策咨询最新数据显示,今年10月,40家典型上市房企融资总额为392.65亿元,2018年以来首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。

今年以来房地产企业面临着较大的一个经营融资压力,可以说是当前房地产企业所面临的一个共同性问题。随着国家房住不炒理念的贯彻实施,房地产市场正在发生一个本质性的变化,在这种变化之中,房地产企业无疑是首当其冲的。当前对于房地产企业来说,必须要逐渐适应房地产市场,只有一个高速增长,向一个中低速增长的一个转变过程,房地产企业也有一个赚快钱的企业,变成了赚慢钱的企业,对于房地产企业来说,当前最重要的问题就是融资的问题,因为只有保证资金链的一个顺畅,才有可能实现整个企业的长期可持续发展。

而现在由于国家金融去杠杆等一系列政策措施的贯彻实施,其实房地产企业融资正在面对着一个非常大的瓶颈。从什么地方能够获得更多的企业资金,将会成为房地产企业发展的一个根本性问题。在过往的一些实践中,我们看到的是信托融资作为一种比较高成本的融资方式,一直都被认为是房地产企业融资的一个不得已的融资渠道。

但是从目前的角度来看,其实并不是说用哪种融资渠道更不得以了而是只要有一个合理利率水平的融资渠道,就足够支撑房地产企业的长期可持续发展,所以我们这么认为,信托的这种融资渠道无疑是给房地产企业在现阶段融资还是提供了一个较大的方便。

与此同时,我们看到的是这些融资的几家房地产公司,其实并不是处于那种已经到了火烧眉毛的融资程度,只是说在行业全部融资从紧的一个情况下,获得这种信托融资也是一种比较有效的方式,所以我们的理解应该是当前房获得这些信托融资的房地产企业,代表的是资本市场,至少认可他们当前的融资方式,并且也认可房地产企业现在所进行的这些项目。我们不能武断的就觉得这些融资就是旧命题,而是应该以积极的理解为这些资金是代表资本市场对这些房企这些项目的认同。

从克而瑞百强房企销售数据看,今年10月份销售金额增速继续回落,绝对值也在走低。总体而言,销售降温的趋势非常明显。天风证券相关研报则指出,若新房销售市场2019年持续低迷,则房企资金面或将面临三期叠加:占到位资金接近一半的销售回款2019年或将开始下滑;2019年上半年仍是债券到期高峰,房企借新还旧压力较大;同时,2019年也是非标到期高峰。

市场降温导致回款难度加大,利用多渠道融资、强调现金高周转成为房企共识。11月16日,正荣地产集团有限公司发布公告:公司控股股东RoYue将其已发行股本中5.75亿股普通股抵押予以一家资产管理公司,占公司已发行股本比例约13.95%,该资产管理公司独立于本公司及其关连人士;截止公告披露日止,RoYue实益拥有本公司已发行股本中的22.79亿股股份,相当于本公司已发行股本的约55.26%。

10月底,福晟国际的一项融资公告引起市场关注。福晟国际发布公告称,大业信托与全资子公司湖南正昊订立融资安排补充协议,主要是大业信托贷款本金额5亿元人民币之还款日期延长。随后,福晟国际发布公告作出解释,融资安排期限为48个月(4年)内,故该项补充协议是在该融资安排的存续期内,不存在任何融资款项延期或违约情形。同时公告显示,延期融资款项于上述延长期限内须按11%的年利率计息。

而对于本次福晟集团与光大信托的合作,福晟集团内某品牌管理中心人士表示,此次合作协议的融资利率是根据福晟集团的信用评级还有其他因素综合考量后决定的,具体的合作形式和利率约定目前还没有定论。

而融资难、回款难导致企业投资意愿发生转变,早在三季度中报业绩会上,多数企业已经表达了要谨慎拿地的态度。据克而瑞统计,今年1——10月,泰禾集团新增建筑面积165.6万平方米,新增货值达171亿元。在房企新增货值TOP100中排名第92位,与其去年全年的销售业绩相比拿地速度大幅放缓。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,除了利用融资渠道"输血"外,保证销售回款也将是房企2019年的共同目标。在当前的市场周期下,为保证资金回笼,不排除会有房企继续打折促销销售楼房。

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