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地产信托的运作模式有哪些?

来源:互联网发布时间:2019-04-16 11:56:42558 次阅读
摘要:当房企面临融资难、融资贵的窘境,同时,随着市场整体下滑,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。大部分房企将面临资金荒,加上自身的债务压力,房企资金链安全面临较大压力。另外银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道。

当房企面临融资难、融资贵的窘境,同时,随着市场整体下滑,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。大部分房企将面临资金荒,加上自身的债务压力,房企资金链安全面临较大压力。另外银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道。本文主要介绍运作地产信托的六种模式

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一、贷款型信托模式

这是最为基础,也是最简单的形式,即我们通常所说的信托贷款,委托人(投资者)投资信托公司,由信托公司向开发商发放信托贷款,开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等,并按约定向信托公司支付利息、归还本金,信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

实际上,相较于银行贷款而言,信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制,并没有什么优势。那为什么信托贷款模式还会在一定时期内受到追捧呢?这主要是因为目前能够通过银行或得贷款的房地产企业较少,并且限制较多、要求较高,而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜,因此信托贷款应运而生。不过,在政策的约束下,目前这种模式几乎已经无法运转。

此外,贷款模式对房地产企业有一定要求,如土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证等四证齐全,自有资金比例不低于30%、二级以上开放资质等,甚至有些还对排名有一定要求等。

二、股权型信托模式

这种方式是相对能够发挥信托公司在实业直投、投融资对赌、补充项目资本金、撬动其它资金来源等方面的优势。主要有两种方式:一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等,成为其股东,在期限等条件满足时,按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分;

二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商,然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商,同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。

此种模式的关键在于信托公司对于项目的控制地位以及股权如何退出等问题,有点类似于私募股权基金的操作模式,而市场上所谓的房地产信托基金多数是此类。

三、权益型信托模式

应该说该种模式是充分利用了投行思维,其主要思路是,房地产企业一般利用的资产收益权包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等方式,结合信托公司的买入返售业务模式,以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。

具体做法是,信托公司成立信托计划,向投资者募集资金,同时信托公司与房地产企业签订权益转让合同,由信托公司受让权益、房地产企业后续回购权益并提供担保,房地产企业以转让权益的信托资金投资项目等。

四、类资产证券化信托模式

这种方式相对比较灵活,其关键点是加入了信托受益权,即房地产财产权信托+信托受益权转让。请注意这里的信托受益权是需要进行信托登记的。该模式的具体做法是:

第一,房地产企业作为委托人(也是次级受益人)与信托公司签订财产权信托合同,信托公司作为房地产企业的代理人,负责转让信托受益权,并收付转让款。

第二,信托公司向投资者转让信托受益权,这里的投资者也是优先级受益人。

第三,房地产企业一是负责投资项目,获取收益,并收购上述的信托受益权。

第四,信托公司是房地产企业的代理人,也是投资者的受托人。

第五,投资者与房地产企业分别是优先级与次级受益人,均是信托公司的委托人。

五、基金型信托模式

这种模式也称房地产信托基金,因为信托与基金具有天然的联系,例如资金型信托本身就是基金。房地产信托基金的基本形式是股权投资信托计划,即信托资金以股权投资形式入股项目公司成为股东、或与房地产开发商合资成立有限合伙企业成为合伙人等。该模式比较灵活,如期限可以长短搭配,收益可以分档、分层也可以分段,还可设置封闭期-开放期或申购与赎回制度等。

此外,根据现实需求,在信托+有限合伙之外,可能还有多种组合,如信托+信托,信托+有限合伙+公司等等其它模式,这些都充分利用了信托制度和有限合伙制度的灵活性等优势。而且也可以在信托合同、合伙协议、税务优化、利益分享、团队激励、项目管理、监管合规等方面灵活调整设计,还可以像基金一样采取分期滚动发行等形式。

六、混合型信托模式

将贷款、股权、权益型三种模式组合在一起使用,如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权 投资+财产权信托等等,期限配置等方面均比较灵活。一般采取的风险控制措施同前文的股权模式,即通过委派董事或财务经理、股权质押、资产质押、第三方保证等方式完成。

混合型信托模式实际贷款型、股权投资性股权质押型模式两种或三种组合实现房产企业融资角度讲目前我操作信托计划少混合型信托模式混合型信托股权贷款进行组合运用具强操作性能满足融资同需求。

目前,主管部门房产信托发展对贷款型信托模式限制,鼓励股权类、权益类或混合型信托发展。从发展趋势看,适应家政策断变化房产企业应减少贷款型信托模式应用更采用直接融资形式根据企业具体情况选择股权投资型或股权质押型或受益权信托等模式。

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